房屋增貸 vs 二胎 vs 信貸誰划算？6/25 央行內控 + 36 萬戶交屋潮，週轉 100 萬 3 案例 APR PK 2026/7/2

2026/6/25 央行把選擇性信用管制的細節下放回歸各家銀行「內部控管」，H2 房貸／信貸五大新紅線正式上路——DBR 22 倍以上要加碼、二屋以上寬限期壓縮、投資戶利率往上跳一階。同一週六都建物買賣移轉數據出來，六都 6 月成交 1.83 萬棟、月增 11.3%、桃園單月暴衝 35%、新北 20%，成屋市場沒死，反而在等 2026-2028 這波 32-36 萬戶交屋潮一次結清。

問題來了：手上有房，但現金卡住的族群一夕暴增。剛交屋要付裝潢的、家裡長輩要動刀的、小孩要出國唸書的，全跑來問我同一句話——「顧問，我要 100 萬週轉，你說走增貸、二胎、還是信貸？」這篇我把三條路的 APR、月付、撥款速度、隱藏成本，跟三個真實客戶的算盤整包攤開來給你看。

先講結論：沒有絕對划算，只有「你的房子還剩多少空間、你多急、你怕不怕被銀行催收」的三角取捨。往下看。

房屋增貸、二胎、信貸差在哪？1 分鐘看懂本質

房屋增貸是把原本銀行的第一順位抵押權，額度往上加。房價漲了或本金還了不少，銀行願意在同一份抵押權裡再多借你一筆。利率跟原房貸幾乎同一級——目前市場 2.2%-3% 之間，最漂亮的公教戶還能壓到 2.08%。

二胎（二順位房貸）是原本房貸不動，找另一家銀行或融資公司在同一間房設定第二順位抵押權。銀行二胎大概 3.5%-16%，融資公司二胎 7%-14%。額度看鑑價扣掉第一順位後的殘值，通常抓 8-9 成。

信貸不動房子，純看你的薪轉、信用、負債比。銀行信貸 2.1%-6.5%，額度天花板通常是月薪 22 倍，最快 3 天下款。

本質差別：增貸押的是「新增鑑價空間」、二胎押的是「殘值」、信貸押的是「你這個人」。壓的東西不同，利率跟風險自然天差地遠。想試算你目前的房貸空間，可以先用 房貸試算 抓一下本息餘額。

6/25 央行內控後 3 條路徑最新利率／額度／限制

6/25 之後我實測跑了 6 家銀行的窗口，最新行情長這樣：

房屋增貸（H2 新紅線）：利率 2.2%-3%，一段式指標利率加碼收窄。但央行要求 DBR（負債對月收入比）超過 22 倍要加碼 1 碼，第二戶以上房子的增貸幾乎沒有寬限期。額度可以做到鑑價 8 成扣掉原房貸本金，撥款 3-4 週。

銀行二胎：利率 3.5%-16%，前段班（京城、遠東、王道）壓在 3.88%-5.5%，後段班 8% 起跳。額度鑑價 9 成扣第一順位，最高 500 萬。撥款 2-3 週。缺點：多數銀行要求原房貸繳滿 6-12 期、沒遲繳、屋齡 30 年內。

融資公司二胎：7%-14%，撥款 5-7 天，屋齡不限、有信用瑕疵也能收，但代辦費另外收 2-5%。

銀行信貸：2.1%-6.5%，薪轉戶 + 公司登記資本額 5000 萬以上通常拿得到 3% 上下。額度看月薪 22 倍，撥款 3-5 天。

100 萬週轉 3 案例：小陳裝潢 vs 老王醫療 vs Amy 教育

案例一：小陳，35 歲，剛交屋林口 A9

小陳夫妻今年 6 月交屋，房價 2200 萬、原房貸 1600 萬、寬限期 3 年。手頭剩 30 萬，但簽的統包裝潢要 100 萬，7 月就要付第一期 40 萬。我幫他跑了三條路：

• 增貸：撥款要 4 週，但他寬限期還沒過，銀行不太願意動同一份抵押權。放棄。
• 二胎：鑑價 2200 萬 × 90% = 1980 萬，扣 1600 萬剩 380 萬空間，二胎 100 萬綽綽有餘。京城報 4.38%、7 年，月付 13,860、總利息 16.4 萬。撥款 2 週，趕得上第一期。
• 信貸：小陳月薪 8 萬 + 老婆 6 萬合計 14 萬，聯貸 100 萬 OK。玉山報 3.68%、7 年，月付 13,461、總利息 13 萬。撥款 5 天。

最後我建議他走信貸。原因：省下鑑價費 5000、代書費 1.5 萬、跟原房貸違約金 30 萬（他還在綁約期），總成本反而低。

案例二：老王，58 歲，中和自住 30 年老宅

老王去年心臟裝支架，今年要換膝蓋，自費醫材要 80 萬。房價鑑價 1500 萬、房貸繳完 15 年了，還剩 200 萬本金。他信貸過不了——已經退休、無薪轉。

• 增貸：本行原房貸利率 1.98%，願意加碼到 2.35% 增貸 80 萬，7 年月付 10,275、總利息 6.3 萬。但要求他老婆做保人，老婆信用分數不夠。卡關。
• 銀行二胎：屋齡 32 年，多數銀行不收。只剩兩家願意，利率 6.8%、7 年月付 11,701、總利息 18.3 萬。
• 融資公司二胎：8.5%、7 年月付 12,300、總利息 23.3 萬 + 代辦費 3 萬。

老王最後選擇讓兒子當保人走本行增貸，一年幫他省下 2 萬多利息。如果你也想比較不同銀行的方案，可以看 比較各家借款方案。

案例三：Amy，40 歲，新北自住小孩留學

Amy 房價 1800 萬、房貸剩 700 萬（繳了 8 年），要 120 萬幫小孩去美國唸研究所。她月薪 12 萬、聯徵漂亮。

• 增貸：本行核 120 萬、2.28%、10 年月付 11,187、總利息 14.2 萬。
• 二胎：華南 4.5%、7 年月付 16,680、總利息 20.1 萬。
• 信貸：中信 3.28%、7 年月付 15,690、總利息 17.8 萬。

看數字增貸最漂亮，但 Amy 想每年還一點本金（怕 10 年拖到退休），我幫她做 7 年增貸，月付 12,860、總利息 8 萬——三條路裡完勝。想抓自己的月付數字，用 計算每月還款金額 最快。

3 路 APR / 月付比較表（100 萬・7 年）

算 APR 記得把開辦費、代書費、鑑價費都放進去比較，用 計算實際年利率 才不會被表面利率騙。

4 大隱藏成本／地雷

1. 鑑價費／代書費：增貸／二胎每次動抵押權都要 5000-2 萬不等，融資公司二胎還會巧立名目收「服務費」2-5%，100 萬就吃掉 5 萬。

2. 原房貸違約金：房貸綁約通常 2-3 年，提前清償會被扣「未償本金 × 1%」。小陳如果去解約再重貸，30 萬直接飛掉。

3. 保險綁約：某些銀行會要求增貸時「順便」買一張 20 年期壽險或火險升級，這條要盯緊。

4. 二胎影響原房貸：設定二順位不會被第一順位銀行「拉走」原房貸，但如果二胎違約進入拍賣程序，第一順位銀行可以主張加速條款要你一次清償。這是很多人忽略的風險。

H2 送件 5 步 SOP

第 1 步：抓鑑價空間——先問原房貸銀行「目前本金餘額」，去實價登錄抓最近三個月同社區成交價，×85% 就是保守鑑價。

第 2 步：跑聯徵——一年可免費申請一次。DBR、信用卡使用率、聯徵次數決定 80% 結果。

第 3 步：同時送 3 家——增貸送原房貸行、二胎送前段班銀行、信貸送薪轉行。7 天內密集送完，避免聯徵次數炸掉。

第 4 步：比 APR 不比利率——把開辦、代書、鑑價、保險全加進去算。

第 5 步：留 6 個月現金流——不管走哪條路，戶頭一定要留 6 個月月付金當緩衝。

如果三家都碰壁，可以到 發布你的借款需求，讓合作的貸款顧問主動聯絡你比方案。

常見問答 FAQ

Q1：增貸會被銀行拒嗎？
會。三種情況最容易被打槍：DBR 超過 22 倍、原房貸繳款不滿 12 期、還在寬限期。6/25 內控後前兩條卡更緊。

Q2：二胎會影響原房貸嗎？
正常繳款不會。但一旦二胎違約走上拍賣，第一順位銀行有權主張「加速到期條款」，要你原房貸一次清償。所以二胎月付一定要留 3-6 個月備援。

Q3：沒房子的人有替代方案嗎？
有。薪轉戶走銀行信貸（3-6%），公司行號股東走企業主信貸（4-8%），最後才是有擔保品的融資公司方案。避免走地下錢莊。

Q4：多久可以撥款？
信貸 3-7 天、二胎 14-21 天、增貸 21-28 天。急用錢先走信貸，之後有需要再用二胎／增貸還信貸也是可行做法。

Q5：沒工作、只有房子能貸嗎？
銀行幾乎不收無收入戶（除非有保人）。融資公司二胎會收，但利率 8-14%，記得比 APR 而不是月利率。更多方案分析可以看 更多理財文章。